Oppussing av bad

Oppussing av bad er et av de temaene som styret får flest spørsmål om fra nye eiere. Det er ganske fornuftig å undersøke hvilke planer et borettslag har før man pusser opp sitt eget bad. Hvis et borettslag finner ut man ønsker å bytte ut innvendige rør eller tiltak som krever store inngrep på badet så kan store deler av investeringen med å pusse opp eget bad være tapt.

Nedenfor har vi tatt for oss noen av de vanligste spørsmålene:

1. Foreligger det noen planer for felles oppgradering av bad i nærmeste fremtid?
Dette er det absolutt vanligste spørsmålet styret får om badene, og hvis vi noen gang skulle få planer om det så vil det være godt varslet. Det er ingen grunn til å spørre styret om dette. 

Tiltak på badet vil kun være aktuelt fra borettslaget sin side hvis man skal renovere innvendige soilrør etc. Så vidt vi vet vil det ikke være behov for slik renovering før om flere tiår. En felles oppgradering av badene vil sannsynligvis starte med vurdering/tilsynsrunde av rørene. Styret vil normalt sett varsle om både planer for en slik vurdering og i alle fall om resultatet. Styret anbefaler at du sjekker vedlikeholdsplanen og de siste nyhetene.

2. Hvilket år ble badene sist renovert, av hvem og hva ble da gjort?
Dette vet ikke borettslaget. Dette er informasjon som leilighetene selv må ha oversikt over. Borettslaget rehabiliterte sist badene i 1995-1996, men dette er så lenge siden at andelen bør ha rehabilitert badet sitt siden det. Badet kan også ha blitt pusset opp siden dette. 

I borettslagets historikk over vedlikehold står det at badene ble rehabilitert i 1994-1996. Når perioden 1994-1996 er angitt skyldes det nok i hovedsak at de siste betalingene ble gjennomført i 1996, etter at man holdt igjen en del penger til enkelte avvik var rettet. Hovedtyngden av badene ble sannsynligvis rehabilitert i 1994 eller 1995. Det er vanskelig å si nå mer nøyaktig da f.eks. sluttrapportene angir dato som f.eks. "27/8", altså 27. august uten noe angitt år.

Badene ble renovert av rørleggerfirmaet Brødrene Bastiansen.

Rehabiliteringen i 1994-1996 omfattet i følge vedlikeholdsoversikten: "Rehabilitering av alle bad. (Skiftet alle sluk, vann- og avløpsrør til bad. Nytt gulv på badet med helsveiset membran, varmekabler, påståp og fliser)."

 
3. Er det vanlig å pusse opp badet selv, uten at borettslaget er involvert?
Et bad har en levetid på kanskje 10-15 år mens innvendige rør som borettslaget er ansvarlig for, har en levetid på kanskje opptil 50 år. Det er derfor ikke uvanlig at et bad kan være oppgradert flere ganger før borettslaget må gjøre tiltak.

Vær klar over at andelseierne er selv ansvarlig for vedlikehold av badet og sørge for at det er tett i følge vedtektene. Så lenge man ikke har problemer med lekkasjer, membran eller sluk kan det være tilstrekkelig å modernisere badet i stedet for full renovering. F.eks. skifte fliser, legge nytt tynt lag med varmekabler kombinert med å installere dusjkabinett vil kunne forlenge tiden før man må renovere badet.

4. Har borettslaget en fast rørlegger eller rabatt hos en rørlegger?
Andelseierne er selv ansvarlig for valg av rørlegger for arbeid tilknyttet leiligheten. Borettslaget har likevel en avtale med Rørlegger Sentralen som gir tilgang på døgnvakt for både fellesområder og leilighetene og rabatt. Les mer om dette på vår side i boligguiden om rørlegger.

 
5. Kan jeg montere avtrekksvifte på badet?
Nei, det er ikke tillatt å montere avtrekksvifte på badet. Avtrekksviften hindrer den naturlige ventilasjonen i leiligheten når den ikke er i bruk og sprer fuktighet inn til naboene når den er i bruk. Du kan lese mer om avtrekksvifter og ventilasjon i boligguiden - ombygging av leiligheten.

6. Andre hensyn jeg bør ta?
Sørg for at naboene i din oppgang blir varslet, se varslingsrutiner på oppussingsiden. Avtrekkvifte på badet er ikke tillatt som nevnt i spørsmål 5. Baderomsdøren må imidlertid ha en luftespalte i døren nederst eller en åpning under døren.

7. Stemmer det at jeg kan låne et bad mens jeg pusser opp?
Borettslaget har et eget bad på fyrrommet, ved siden av kjellerdøra til 170 A, som brukes av vaktmester og andre serviceleverandører. Dette kan også brukes av beboere som f.eks. pusser opp bad. Kontakt styret for å låne nøkkel for en begrenset periode. Badet har en enkel standard med do, dusj, håndvask og fliselagt gulv.

8. Hvor sitter stoppekranen til kjøkkenet eller badet?
Leilighetene kan ha stoppekraner på både kjøkken og bad, det varierer avhengig av hvor gode løsninger de tidligere eiere av leiligheten har gått for. Stoppekraner for de ulike rekkene av leilighetene befinner seg i taket i kjelleren. De er ikke alltid like lette å finne så du bør se etter de på forhånd. Når du ser etter stoppekranene, vær klar over disse tingene:

• Kranene kan befinne seg i kjelleren til en av nabooppgangene
• Noen kraner er inne i kjellerboden til en vilkårlig nabo. Det henger da som oftest et merke på et rør utenfor boden.
• Kranene vil typisk være merket "K.V. Bad 109-509" eller tilsvarende. Kranen gjelder da for bad til rekken av leilighetene 109, 209, 309, 409, 509.
• Noen kraner gjelder for bad og andre for kjøkken, men noen kraner gjelder både bad og kjøkken.
• Merkingen "K.V" betyr at kranen er for kaldt vann, "V.V." betyr da naturligvis varmt vann. Slå av varmtvannet først, i tilfelle noen er i dusjen etc.
• Noen kraner gjelder for to rekker av leiligheter.
• De berørte leilighetene må varslet med oppslag i oppgangen, gjerne minst en dag før arbeidet settes i gang.

9. Kan jeg bytte (hoved)sluk på badet?
Ikke bare kan du bytte sluket, men det er ofte helt nødvendig for å sørge for at badet blir helt tett etter renovering og legging av ny membran. Hvis badet ditt ikke har blitt renovert siden 1994, bør alt renoveres. Se spørsmål 2 lengre oppe for mer informasjon.

10. Kan borettslag ta deler av kostnaden for nye sluk/rør?
Nei, borettslaget tar ikke på seg kostnadene for noe som er andelseier sitt vedlikeholdsansvar. I følge vedtektene er andelseier ansvarlig for å holde badet tett. Det betyr at badet må vedlikeholdes og renoveres slik at lekkasjer unngås. Oppgradering av sluk og rør er en del av dette ansvaret.

Noen borettslag tar imidlertid deler av kostnadene, men da betaler fellesskapet for noe som den enkelte er ansvarlig for. Dette kan være mer akseptabelt hvis borettslaget har andre vedtekter for ansvaret eller planlegger snarlig renovering av badene.

11. Trenger jeg å sende byggesøknad til kommunen?
Andelseieren er selv ansvarlig for å undersøke hvilke offentlig krav som finnes for byggearbeidene. Entreprenøren din skal ha oversikt over dette. Vi er likevel kjent med at renovering av bad krever byggesøknad til Plan- og bygningsetaten, fordi man må gå gjennom brannskillet når sluket skal skiftes.

Ved byggesøknad er det også krav om at det skal være en uavhengig kontrollør. En uavhengig kontroller er en rørlegger som du selv engasjerer, i tillegg til entreprenøren. Når man pusser opp badet sitt anbefaler vi at du bruker Søstrene Amundsen. Hvis du ikke bruker de som entreprenør, kan de likevel brukes som uavhengig kontrollør.

12. Skal borettslaget godkjenne arbeidet?
Nei, borettslaget har ikke noe rørlegger-kompetanse til å vurdere arbeidet du har fått utført. Som andelseier og oppdragsgiver er du selv ansvarlig for å kontrollere og følge opp entreprenøren. Ved renovering av badet, skal du i tillegg ha engasjert en uavhengig kontrollør, se spørsmål 11.

For andre spørsmål om oppussing bør du ta en titt på boligguiden - ombygging av leiligheten.

(Oppdatert 24. mars 2024)