Skimuligheter fra Rosenhoff

Med god tilgang på buss, trikk og t-bane så har vi har på Rosenhoff mange gode alternativer for å komme ut i marka på ski om vinteren. Her presenteres noen av mulightene:

Lillomarka
Lillomarka er nok det turområdet som er desidert lettest å komme seg til fra vårt borettslaget. Fra Rosenhoff er du kun en kort busstur unna Lillomarka. Ta buss nr 31 fra Rosenhoff holdeplass til Tonsenhagen. Skisporet begynner i et holt bak skolen. Mange lysløyper i området.

Lillomarka byr på et variert turområde med utfluktsmål som Liloseter, Sørskogen og Linderudkollen. Nyttig informasjon fra Skiforeningen om Lillomarka og Gjelleråsen og prepareringsstatus.

Maridalen
Brekke - Hammeren er en annen fin lysløype på ca 4 km uten de aller største bakkene. Løypa går i hovedsak i skoggrensen langs Maridalsvannet. Ankomst via buss nr 20 fra Carl Berner til Arendalsgata på Sagene og videre med buss nr 54 fra Arendalsgata til Brekkekryset.

Vær obs på at holdeplassen du ønsker å komme til er Brekkekrysset og ikke Brekke som bussen først kommer til. Klikk på bildet til venstre for å se hvor buss-stoppestedene er og hvor løypa begynner. Se og Skiforeningen sine sider om Brekke og løypene Brekke - Låkeberget og Låkeberget - Hammern.

På Hammeren kan man snu og gå tilbake til Brekke eller allerede ta bussen tilbake fra Hammern, som også er et stoppested for bussen. Man kan også gå mot Skar eller Ullevålseter. Løypene i Maridalen er en del av det området som Skiforeningen kaller Nordmarka syd. Flere linker for dette området er nedenfor under Sognsvann.

Sognsvann
For turer i Nordmarka er det mange som bruker Sognsvann som innfallsport, spesielt lysløypa fra Sognsvann til Ullevålseter. Med utgangspunkt i Sinsen T-banestasjon så kan du reise i begge retninger for å komme til Sognsvann. Enten kan man ta t-bane nr 6 fra Sinsen, gjennom hele sentrum, til Sognsvann eller man kan ta t-bane nr 4 fra Sinsen til Ullevål stadion og videre t-bane nr 6 fra Ullevål Stadion til Sognsvann.

Nyttig informasjon fra Skiforeningen om Nordmarka syd og prepareringsstatus.

Voldsløkka
Ved stabile snøforhold så pleier også Voldsløkka på Sagene å bli preparert i en rundløype på ca 1,5 km. Man kan også velge en kortere løype på ca 1 km. Fordelen med Voldsløkka er det flate terranget, som gjør løkka perfekt for store og små som ønsker å starte med et lett utgangspunkt. Også bra for de som ønsker å fokusere på staketrening eller andre teknikker.

Ankomst med buss nr 20 fra Carl Berner til Sagene. Derfra kan man enten gå opp til Voldsløkka eller ta buss nr 34 et par holdeplasser opp til Løren Alle.







For barna
I umiddelbar nærhet fra borettslaget har vi Thorshovdalen som med sine mange lange bakker bør være et godtutgangspunkt for en dag med aking. Ola Narr, like før Carl Berner krysset, har også noen gode akebakker og kan også være et godt sted for skigåing for de aller minste.

Parkeringskort for 2013 er delt ut

Alle leiligheter har fått et parkeringskort for 2013 i postkassene i dag. Husk å ta godt vare på kortet selv om du ikke har bil, det skal følge leiligheten ved salg. Kortet kan også brukes av dine gjester.

Siste nytt om balkong-utredning

Styret har denne høsten innledet et samarbeid med OBOS-prosjekt om å utrede muligheter og omfang for balkongutbygging i borettslaget. Dette forprosjektet innebærer blant annet arkitekt og kostnadsanalyse.

Arkitekten har vært på befaring og vi venter nå på tegninger. Deretter vil kostnadsanalysen bli utarbeidet, og denne vil gi oss svar på hvilken innvirkning de ulike byggealternativene vil ha for borettslagets økonomi.

Alle beboerne/andelseierne vil i løpet av vinteren/våren 2013 bli innkalt til et informasjonsmøte vedrørende de ulike byggealternativene og prisen for disse. Andelseierne innkalles til endelig avstemning på et senere tidspunkt.

For styret,
Jørgen Andersen og Inger Marie Johansen, Balkongkomiteen.

Rensing av takrenner

Styret har bestillt rens av takrennene. Her er et par bilder fra arbeidet i dag.

Høstdugnad

Styret ønsker hjelp til dugnaden lørdag 13. oktober kl 12. Hensikten er å gjøre borettslaget klart for vinteren slik at vi kan få glede av et flott uteområde neste år også. Styret trenger hjelp til å sette inn hagemøbler, diverse plantestell, generell opprydning og mange andre ting. Bruk gjerne dugnaden som en anledning til å bli bedre kjent med gården, naboer og styret! Mot slutten av dugnaden blir det litt enkel servering med mat og drikke.

Endring av parkeringstider foran Bademiljø

Bademiljø har startet med lørdagsåpent fra kl 10-14 og ber om at beboerne ikke parkerer på parkeringsplassen utenfor butikken i åpningstiden.

Etter leieavtalen med Bademiljø så er det Bademiljø som disponerer disse plassene fullt ut, men borettslaget har fått lov til å bruke plassene på kveldstid. Styret håper beboerne tar vare på de fordelene vi har og følger oppfordringen fra Bademiljø.

Lufting av radiator

Sentralfyren er satt i gang og for å få full effekt og for å unngå rusing må alle radiator luftes. Les mer på boligguiden - radiatorer for hvordan du lufter radiator og hvor du kan få kjøpt radiatornøkkel.

Nye vaskemaskiner i 170 D

Vaskeriet i 170 D er nå gjenåpnet og klar for bruk av beboerne. Vi har fått på plass to nye vaskemaskiner av typen Bosch Logixx 9 modell WAS32390SN,  og en ny tørketrommel med selvrensende kondensator av typen Bosch HomeProfessional modell WTY88880SN.

Det mangler noen bord i tilhørende tøkerom for å brett tøy, men nye er på vei og blir snart montert.

Branninstruks – hold oppgangene ryddig

Borettslaget innfører nå en branninstruks som blir hengt opp i hver oppgang. Beboerne må ha spesielt fokus på å holde oppgangene ryddige for å ivareta brannsikkerheten og fjerne alle private gjenstander som måtte være der.

Styret har tidligere varslet om at vi holder på å bedre HMS-rutinene i borettslaget. I den forbindelse har styret gjennomført en inspeksjonsrunde med brannvesenet. På bakgrunn av dette har styret utformet flere tiltak som vi vil jobbe videre med. Noen av tiltakene er innføring av branninstruks og opprydning i oppgangene.

På de siste dugnadene er det mange som har bidratt til å rydde opp i kjellere og loft. At borettslaget er ryddig blir fremhevet av flere som en viktig trivselsfaktor. De aller fleste oppgangene er også ganske bra, men det står noen skostativ, barnevogner og andre ting rundt omkring i oppganger og kjellere. Det er i alles interesse at sikkerheten i borettslaget ivaretas og at disse gjenstandene ryddes bort nå.

Nedenfor side følger utdrag fra en rapport som en av brannvesenets inspektører skrev til styret:

Lagring av brennbart materiale i rømningsvei (trapperom) skal ikke forekomme. Rømningsveiene skal til enhver tid være frie for hinder og brennbare materialer, dette for å sikre beboere en rask og sikker rømning. Ved en eventuell brann vil dette øke brannbelastningen og røykspredningen i rømningsveien, noe som vil vanskeliggjøre rømning samt slokke og redningsinnsats, hvis rømningsveien blir fylt av røyk vil dette utgjøre en særdeles stor fare for beboerne og være til hinder for rask og siker rømning. Rømningsveien er også en innsatsvei for brannvesenets slokkemannskaper, disse er avhengig av et trapperom fri for hinder og brannbare materialer. Jfr: Forskrift for brannforebyggende tiltak og tilsyn, som sier: § 2-3. Rømning av personer. Eier av ethvert brannobjekt skal sørge for at rømningsveiene til enhver tid dekker behovet for rask og sikker rømning. En barnevogn som er lagret i trapperommet vil ved brann avgi en høy brannenergi og skape stor røykspredning. Dette vil skape et trapperom fylt av giftig røyk og vil utgjøre en fare for liv og helse. Uavhengig av barnevognens plassering i trapperommet. Se link: http://www.aftenposten.no/webtv/--Barnevogner-er-brannfeller-5346626.html Jeg vil på det sterkeste anmode styret om å følge opp en nulltoleranse på lagring i trapperom. Hvis det oppstår en brann i trapperommet kan dette få fatale konsekvenser.

På generalforsamlingen i mai i år ble også noen av husordensreglene oppdatert med tanke på hensatte gjenstander. I stedet for at styret skal bruke mye tid på håndheve reglene så håper vi at beboerne tar disse reglene på alvor og følger de. Vi vil derfor fremheve deler av husordensreglene:

• Det er ikke tillatt å sette gjenstander / poser utenfor dørene i oppgangene. Dette bl.a. av hensyn til brann- og annet utrykningsmannskap.

• Sykler i trappeoppgangene og andre steder i uterom og fellesrom er forbudt. Det er låste sykkelbåser ved siden av tørkebåsene ute.

• Private gjenstander skal ikke oppbevares på fellesområdene uten avtale med styret. Hensatte gjenstander kan fjernes uten varsel av styret/vaktmester på andelseiers regning.

Vi vet at de fleste ønsker å følge reglene og ta hensyn til naboene. Vi håper de fleste vil bidra til et ryddig og sikkert miljø.

Nye vaskemaskiner

Etter vaskeriundersøkelsen har styret vurdert behovet for nye vaskemaskiner opp mot bruken. Undersøkelsen viser et langt lavere behov enn det fire vaskerier tilsier. Styret har derfor vedtatt å legge ned vaskeriet i 170 D og heller gå for tre fullt utstyrte vaskerier med nye flotte vaskemaskiner.

De nye vaskemaskinene er av typen Bosch Logixx 8. De er veldige gode maskiner og er lette å bruke. De kommer med skånetrommel som sørger for at tøyet blir behandlet mer forsiktig og reduserer typiske problemer med løse tråder som kan sette seg fast i vanlige maskiner og bli enda lengre. Vaskekapasiteten økes også fra 5 kg til inntil 8 kg.

Selv om maskinene er lette å bruke, kan det være fordelaktig å lese manualene også. Hvis linken til manulen ikke virker kan man gå til bosch-home.no og søke etter bruksanvisning for modell WAS32464SN

De nye vaskemaskinene har nå kommet på plass og vaskeriene i 170 C, 19 B og 19 D kan brukes som vanlig.

Informasjon vedrørende omdisponering av rommene i 170 D vil komme senere.

Parkering utenfor nabogården

Oppdatert 1. september: Utleiemegleren har i løpet av uken fått på plass et forbudskilt på deres side av gaten, så det burde ikke lengre være noen grunn til at beboere hos oss parkerer feil.

Et par beboere har kontakt styret etter at de har fått en hjemmesnekret papplapp på bilene sine med varsel om at bilen kan bli tauet bort. De har da stått foran rosehagen vår, men på den andre siden av gaten, rett utenfor Trondheimsveien 164. Her gjelder ikke vår parkering og disse papplappene er ikke fra styret.

Lappene angir ikke hvor det er ulovlig å parkere og oppgir heller ikke noen kontaktperson. Mest sannsynlig er varslene fra noen som er knyttet til nabogården i 164 og renoveringen som pågår der. Eieren av Trondheimsveien 164 er Vik Invest AS, med kontaktperson hos Utleiemegleren i Trondheimsveien 164. Vi anbefaler beboerne om å kontakte Utleiemegleren hvis de får problemer knyttet til dette.

Vår del av gaten er merket med et skilt i nedenfor miljøhuset og et skilt rett foran rosehagen som tydelig angir regler og konsekvenser ved regelbrudd. På den andre siden til nr 164 synes slik merking å være fjernet eller godt skjult bak masse bygningsmaterialer. For oss virker det litt pussig å true med borttauing fra det som fremstår som offentlig gate, uten skilting og uten oppslag om eventuelle forbud. Borettslaget vil ta kontakt med Utleiemegleren og be dem utbedre dette.

Les mer:
Huseierens landsforbund: Ulovlig parkering

Vaskeriene blir midlertidig stengt

Vaskeriene vil være stengt hele torsdag 23. august 2012 pga levering og montering av nye vaskemaskiner og retur av gamle maskiner.

Vi beklager ulempene dette medfører for de som har reservert vasketid. Hvis levering og montering går som ventet så vil det være mulig å bruke vaskeriene igjen fra og med fredag 24. august.

De nye vaskemaskinene er av typen Bosch Logixx 8 med skånetrommel, energiklasse A+++, sentrifugehastighet på opptil 1600 omdreininger/min, børsteløs stillegående motor og ekstra støydemping. Vaskekapasiteten økes også fra 5 kg til 8 kg.

Justeringer på tv-anlegget

En tekniker fra GET var her i dag etter henvendelse fra styret angående viftestøy i 170 E fra et av skapene tilhørende tv-anlegget. Dekoderne som stod i dette skapet er nå koblet fra, de skal tilhøre et avleggs system og var sannsynligvis analoge dekodere som ikke trengs etter overgangen til digital-tv.

Hvis noen savner noen tv-kanaler etter dette så kan man kontakte GET sin kundeservice.

For beboerne i 170 E betyr dette at støyen i oppgangen, som tidvis har vært der, nå skal være borte.

Sliping av trikkespor

InfraPartner har hengt opp et nabovarsel på noen få av oppgangene i Trondeheimsveien for å varsle om sliping av trikkespor. I perioden 06.08.2012-10.08.2012 mellom kl 01 og 06 vil det pågå sliping av trikkeskinner for å eliminere slagstøy og vibrasjoner. Per Werner er oppgitt som kontaktperson hos InfraPartner, tlf 950 63 277 kl 07-15.

Boligguide - nyttig informasjon for beboere

Vi har lansert en ny seksjon på disse websidene som er kalt boligguiden. Du finner boligguiden i menyen eller ved å bruke denne linken.

Foreløpig har dette nettstedet stort sett vært preget av nyheter og noen få sider med mer varig informasjon. Tanken er at boligguiden skal inneholde mest mulig informasjon om faste rutiner og andre ting som man trenger å vite som beboere og eier. Her finner man informasjon om alt fra nøkler til ombygging av leilighet. Guiden svarer også på de aller fleste ting som styret får spørsmål om. Utover informasjon om regler så får man også mange gode tips her som alle eiere/beboere bør ha kjennskap til.

Hekk i Dynekilgata

En ny hekk begynner nå å komme på plass i Dynekilgata. Hekken erstatter buskene som har stått der tidligere og som ikke har sett så bra ut, buskene har ofte blitt litt for sjuskete. Styret er bevist på at hvordan gården fremstår er en viktig del av trivselen. Styret håper den nye hekken skal være med på å gjøre grøntområdene og gården mer innbydende. Det vil være hekk langs hele eiendommen ut mot Dynekilgata samt at det blir lagd en del markeringer av ulike inngangspartiene til oppganger og port.

Hekken som kommer er av sorten blankmispel (Cotoneaster lucidus) som vi håper skal bli en stram, tett og fin hekk. I følge flere kilder kan den bli 2-3 meter høy, har blanke glinsende blader og får flotte høstfarger og blir tett og fin ved jevnlig trimming.

Ny ordning for merking av postkasser og dører

Borettslaget har hatt en standard for hvordan postkassene skal være merket siden 2002, da oppgangene ble pusset opp og man fikk nye dører og postkasser. På årets generalforsamling ble det vedtatt nye regler for merkingen. Styret har nå utformet nye etiketter som også adresserer gratisaviser og reklame som blir lagt utenfor dører.

Nye etiketter kan hentes på tørkerommet i 170 D i løpet av sommeren. Etter det kan man som før kontakte styret for å få etiketter. Etikettene plasseres slik bildene nedenfor viser:



Du velger selv hva du vil reservere deg mot, men det er ikke tillatt å bruke andre merker enn de som er utstedt av styret og disse skal plasseres på angitt sted.

Har du andre etiketter på din postkasse eller inngangsdør, må disse fjernes. Her er det viktig å ikke ødelegge postkassen med å bruke kniv eller andre skarpe gjenstander som ødelegger postkassen eller inngangsdøren. Prøv gjerne med en neglebørste med ren oppvasksåpe eller lignende. Når du er ferdig kan du vaske over med rent vann for å få bort såperester. Hvis du skal klistre på etikett med nei til gratis aviser eller reklame anbefaler vi at underlaget er helt tørt.

Vi minner om at både dører og postkasser er borettslagets eiendom og skal behandles pent.

Dersom din skilting ikke respekteres kan du melde dette til styret, gjerne via epost styret@trondhjemsveien170.no. Husk å oppgi dato og hvilket firma reklamen/avisen var fra.

Spørreundersøkelse om vaskeriene

Generalforsamlingen har vedtatt at styret skal gjennomføre en spørreundersøkelse som vil danne et grunnlag å behandle et forslag om endring av vasketider.

Styret ønsker samtidig å undersøke bruken av vaskeriene med tanke på å bytte ut vaskemaskinene, slik at type og antall vaskemaskiner er tilpasset behovet.

Det er viktig at også du som ikke bruker vaskeriene eller de som ikke er berørt svarer på begge deler av undersøkelsen slik at vi får dannet oss et best mulig bilde av situasjonen.

Du kan enten bruke skjemaet som har blitt delt ut til alle leiligheter eller laste ned skjema direkte eller fra filarkivet og sende per epost til styret@trondhjemsveien170.no.

Fristen for å svare er innen 1. august 2012.

Søppelhåndtering etter streiken

Streiken i Oslo Kommune er nå over men det vil ta litt tid før vi kan heve søppelrestriksjonene som ble innført når streiken begynte.

Renovasjonsetaten har varslet at  det vil bli samlet inn avfall fra kl 06 til kl 22 hver dag frem til helgen og at området innenfor ring 3 vil bli prioritert. Sannsynligvis betyr det at avfallet hos oss blir samlet inn i løpet av torsdag eller fredag, det vil da være mulig å bruke avfallsbeholderne som normalt igjen.

Les mer på Renovasjonsetaten sin pressemelding om opprydding av Oslos avfall etter streiken.

Protokoll fra generalforsamlingen

Protokollen for generalforsamlingen 2012 er nå klar. Protokollen inneholder alle de vedtak som generalforsamlingen gjorde. De viktigste vedtakene har vi allerede informert om, men protokollen inneholder alle vedtak som ble gjort og detaljene rundt disse. Protokollen kan lastes ned fra filarkivet - generalforsamling

Tidligere relaterte saker:
- Endringer på husordensregler
- Nytt styre

Søppelstreik!

På grunn av streik vil ikke plast, mat- og restavfall bli hentet den kommende tiden. Pga av dette må styret innføre nye midlertidige regler for søppelhåndteringen så lenge streiken varer.

Matavfall i grønne poser kan inntil videre kastes i beholderne. Når beholderne blir fulle må man oppbevarer dette avfallet selv. Egen kjellerbod kan være en løsning. Renovasjonsetaten, REN, anbefaler også at matavfall blir oppbevart i fryser for de som har anledning til det.

Plastavfall skal fortsatt bli kildesortert i blå pose. Dette bør man fint kunne oppbevare i egen leilighet eller bod inntil streiken er over.

Øvrig restavfall må sorteres grundig mellom hva som er tørt og hva som kan lukte. Tørt avfall bør oppbevares i leilighet eller bod, avfall som kan lukte kan kastes i beholderne, men igjen kun inntil beholderne er fulle. Etter det må også dette avfallet oppbevares i bod eller leilighet.

Papir skal bli hentet som vanlig, så man kan bruke papirbeholderne som vanlig. Ikke misbruk papirdunkene til annet avfall.

Glass og metall skal som vanlig kildesorteres og leveres på nærmeste returpunkt eller gjenbruksstasjon.

Fokuser på kildesortering og skyll avfallet før kasting så bidrar du godt til å redusere problemet med søppelhåndteringen.

Du kan lese mer om streiken hos Aftenposten: Søppelhentingen stanser.
Du kan også les på sidene til REN om hvordan man sortere avfall og hvordan man blir kvitt det.

Endringer på husordensregelen etter vedtak på generalforsamlingen

Husordensreglene ble oppdatert av generalforsamlingen 22. mai 2012. Styret hadde tre forslag til endringer som alle ble vedtatt av generalforsamlingen.

Barnevogner
Setningen "Barnevogner skal settes på anvist plass" er nå stryket fra husordensreglene da det ikke finnes noen anvist plass for barnevogner. Endringen er derfor kun en forenkling av reglene. Beboere er som før selv ansvarlig for å sette barnevogner på privat område.

Merking av dører og postkasser
Det er føyd et til et avsnitt om merking av dører og postkasser som lenge har vært en sedvane i borettslaget siden man fikk nye dører til leiligheten for ca 11 år siden. Nå vil det bli lettere for nye beboere å forholde seg til hvordan reglene på dette området er, og lettere for styret å følge opp oppgangene ved å kunne vise til husordensreglene.

Hensatte gjenstander
Det er også føyd til et avsnitt om at "private gjenstander skal ikke oppbevares på fellesområde uten avtale med styret". Fellesområder, altså et område som ikke tilhører leiligheten men som tilhører borettslaget, er ikke steder hvor man kan ta seg de samme friheter som i sin leilighet. Den nye regelen innfører dermed ikke noe nytt men gjør det lettere å vise til reglene for de som ikke kjenner til hvordan et borettslag fungerer.

Generalforsamlingen vedtok også setningen "Hensatte gjenstander kan fjernes uten varsel fra styret/vaktmester på andelseiers regning". Dette er også en regel som ikke innfører noe nytt, men som gjør reglene mer forstålige. Fra før av har det vært helt naturlig at gjenstander som bryter reglene må fjernes. Vi har blant annet gjort dette på mange dugnader de siste årene. Etter vedtektene så er andelseier ansvarlig for de kostnadene som blir påført borettslaget ved brudd på sine forpliktelser så regelen om fjerning "på andelseiers regning" medfører heller ikke noe nytt.

Mer informasjon
Full tekst til de nye reglene i husordensreglene finnes i årsberetningen som nylig ble delt ut til innkallingen av generalforsamlingen eller på siden for Boligguiden- husordensregler.

Nytt styre

På tirsdag 22. mai valgte generalforsamlingen et nytt styre. Styreleder Jørgen Andersen og styremedlemmene Harry Thomas Cleven og Inger Marie Johansen ble gjenvalgt for to nye år.

Varamedlem Elisabeth Fanghol stilte ikke til valg på nytt og går ut av styret. Varamedlem Øyvind Klinkenberg ble gjenvalgt for et nytt år mens Kim Kalland, Ingjerd Baggetorp og Anne-Britt Kieding ble valgt inn som nye varamedlemmer.

Styret består også av nestleder Arne Haaland og styremedlem Wenche Eldristad, som ikke var på valg men som begge har et år igjen av sine verv.

Oppdatert styreoversikt med kontaktinfo finner du på kontaktsidene.

Innsamling av farlig avfall

Mandag 21. mai får vi utplassert kasser til farlig avfall og småelektriske artikler fra Renovasjonsetaten. Kassene blir hentet torsdag 24. mai eller i begynnelsen av påfølgende uke, så vær rask og ikke vent med å bruke denne muligheten.

Farlig avfall er avfall som man ikke kan kaste sammen med restavfall, men som må returneres til butikken, miljøstasjoner eller gjenbruksstasjoner. Farlig avfall som du kaste fra 21. mai i ekstra kassene omfatter blant annet:

• Små elektriske apparater:
• F.eks: Hårfønere, barbermaskiner, brødristere, strykejern, mobiltelefoner
• Rengjøringsmidler
• Maling, lakk og lim
• Batterier
• Bilprodukter
• Spraybokser og gass
• Plantevernmidler
• Løsemidler som f.eks. White Spirit, tennvæske etc.
• Lyspærer/lysstoffrør/sparepærer

Oppryddning på vaskeritavlene

Nå er oppryddningen av låser på vaskeritavlene ferdig. Det meste ble ryddet opp i mars, men til noen av låsene så passet ikke lengre styrets masternøkkel da leverandøren har begynt å bruke en annen lås. Nå har ny masternøkkel kommet på plass slik at oppryddningen kunne fullføres.

Noen få vil oppleve at sine låser er flytt ned på "PARK", mens noen duplikater låser er fjernet siden hver leilighet kun kan ha en vaskerilås.

Hvis du ikke har vaskerilås og savner mulighet for å reservere vasketid ta kontakt med styret for bestilling av ny lås.

Innkalling til generalforsamling 22. mai 2012

Styret har den glede å ønske alle andelseiere og beboere velkommen til årets generalforsamling 22. mai 2012 kl 18.00 på Sinsen Eldresenter.

Sinsen Eldresenter holder til i etasjen like over Kiwi Rosenhoff, inngang på venstre side.

Generalforsamlingen er borettslagets øverste myndighet og dermed en viktig arena for styret og andelseierne. I år skal generalforsamlingen bl.a. velge ny styreleder og flere styre/varamedlemmer. I tillegg har det kommet flere forslag som skal behandles, deriblant et forslag om å utrede balkonger.

Hvis du ikke kan møte opp selv så gi gjerne fullmakt til styret ved styrets leder, Jørgen Andersen. Styrets innstilling går frem av årsberetningen.

Innkalling til generalforsamlingen med årsberetning og regnskap kan lastes ned fra filarkivet - generalforsamling i katalogen for 2012.

Loftboder/tørkeboder

Tørkebodene på loftene har blitt gjort om til låneboder for å redusere problemet med hensatte gjenstander. På de siste dugnadene så har en liten gjeng gjort en flott innsats med å rydde loft, men vi opplever stadig at tørkebodene fylles med rusk og rask.

Styret innser at store tomme boder virker som innbydende steder for hensatte gjenstander. Siden tørkebodene også brukes svært sjeldent til sin opprinnelige funksjon, så har styret kommet til at det er bedre å låse bodene og gjøre de om til låneboder. Hvis noen beboere har behov for ekstra lagringsplass i forbindelse med f.eks. oppussing så kan man få låne en bod ved å henvende seg til styret.

Fellesbodene er merket loftbod 1-8. En annen fordel er at de få frivillige på dugnaden slipper å slite seg i hjel for å rydde opp etter andre. Kanskje vi på fremtidige dugnader kan ha større fokus på å heve standarden på bomiljøet enn å stadig rydde opp?

P.S. Loftbod 5 i 19 B kan inntil videre brukes som tørkebod, men boden vil være låst. De som ønsker fast tilgang kan kontakte styret for å få nøkkel.

Takk for dugnadinnsatsen

Årets dugnad ble svært vellykket og takket være en flink dugnadsgjeng så fikk vi ryddet godt på loft og i kjellere. Uteområdet ser flott ut og er klart for sommeren etter at møbler har blitt satt frem og vasket, nye griller er kjøpt inn og steinheller renset for ugress. I år har styret også kjøpt inn flere nye store urner og blomsterkasser som vil bli beplanet når det blir litt varmere i været.

På dugnaden deltok i alt deltok 23 beboere (inkludert styret), fordelt på 20 leiligheter.

Innsamlet avfall fra dugnaden og fra avfallsinnsamlingen blant beboerne.

Dugnad og innsamling av avfall

Dugnad

Styret ønsker hjelp til dugnaden lørdag 21 april kl 12. Vi ønsker å gjøre borettslaget klart for våren/sommeren og har mye å gjøre. Hagemøbler skal frem, opprydning rundt byggingen, plantestell og mye mer.

Enkel vaffel-servering for de som deltar og mulighet for en hyggelig prat med naboer og styre. 

Innsamling av avfall

I stedet for den vanlige ordningen med container til beboerne så vil styret prøve en ny ordning som vil gi flere mulighet for å kvitte seg med avfall.

Beboerne kan sette fra seg avfall i gården utenfor vaskeriet i 170 D,
fra fredag 20. april kl 17 til søndags kveld 22. april.

Vi håper også å få egne kasser for spesialavfall fra kommunen.

Tidligere år når det har vært en container til beboerne før dugnaden, så har det ofte vist seg å ikke være nok til å dekke behovet. Mange rakk heller ikke å bruke containeren før de som var hjemme om dagen fylte den opp. Containeren måtte også plasseres på parkeringsplassen ved rosehagen, noe som kunne føre til borttauinger. Vi har pleid å ha container til beboerne før både vår- og høstdugnaden. Den nye ordningen vil sannsynligvis erstatte begge disse containerne, slik at vi har en felles avfallsinnsamling om året.

Lys-skryt til Borettslaget

Borettslaget vårt blir i en ny offentlig veileder trukket frem som et godt eksempel på hvordan god utendørsbelysning skaper et mer attraktivt og triveligere miljø.

Det er i heftet "Lys på stedet", utgitt av Miljøverndepartementet, Samferdselsdepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet, hvor Brl. Trondhjemsveien blir trukket frem som et godt eksempel på utendørsbelysning i borettslag.

Det er mulig å se på veilederen selv på nettet, eller laste den ned fra Miljøverndepartementet. Det er bilder i fra borettslaget på side 21 og 43 i heftet.

Mer informasjon:

• Veilederen "Lys på stedet - Utendørsbelysning i byer og tettsteder"
• Pressemelding fra Miljøverndepartementet
• Bolig og Miljø, om oppgraderingen av lysanlegget ved OBOS Prosjekt

Kjeller og loftbod til alle leiligheter

Alle leiligheter i borettslaget har rett til å bruke en kjellerbod og en loftbod, men ikke alle bodene har til nå vært merket med leilighetsnummer. Styret har i februar 2012 tatt en gjennomgang av alle loft og kjellere i borettslaget og sørget for merking av de bodene som ikke var merket fra før. Det er nå tydelig hvilke boder som hører til hvilken leilighet. 

Styret anbefaler at alle sørger for at sine boder er låst med hengelås selv om de ikke brukes. Ansvaret for innholdet i bodene kan bare ligge på andelseier, og hvis boden er ulåst så risikerer man at andre fyller opp boden din. Når en leilighet blir solgt så skal bodene, på samme måte som leiligheten, bli tømt av selger, og da er greit å slippe å måtte kaste ting som andre har plassert i boden din.

Innleveringsfrist til generalforsamlingen

Borettslaget vil avholde generalforsamling tirsdag 22. mai på Sinsen Eldresenter. Egen innkalling med saksliste kommer senere. I den forbindelse må styret sette en frist for innlevering av saker som man ønsker å ta opp på generalforsamlingen, da generalforsamlingen ordinært kun behandler saker som er med i innkallingen.

Hvis du ønsker å ta opp noen saker på generalforsamlingen så må disse være i hende hos styret før 12. mars 2012.

Man kan selvfølgelig komme med forslag til styret når som helst, også etter 12. mars. Det er kun saker som skal behandles på generalforsamlingen som er omfattet av denne fristen.

For å sikre en effektiv og god behandling av saker som ønskes fremlagt for generalforsamlingen er det ønskelig at:

• det går klart frem at saken ønskes behandlet på generalforsamlingen,
• forslagsstiller formulerer et konkret forslag til vedtak. Dette vil hjelpe generalforsamlingen i behandlingen av saken.

Forslag til saker sendes til styret@trondhjemsveien170.no eller til Jørgen Andersen, Trondheimsveien 170 E, 0570 Oslo.

---

NB: I brevet som har gått ut til andelseierne var fristen satt til 12. mars 2011, dette skal selvfølgelig være i 2012.

Sentralvarme

Det har et par ganger i vinter vært litt kjølig i leilighetene. Hovedgrunnen til dette er at vi, etter brann i elektrokjele, har fått en mindre fleksibel løsning. De to oljekjelene vi har i dag er store og oljekrevende. De er ikke ineffektive, men under drift leverer de mye varme og forbruker også mye olje. Det er av den grunn strenge regler i det automatiske styringssystemet for når kjelene skal stoppe og starte. Systemet tar også hensyn til utetemperaturen. Her ligger vår utfordring. Ved enkelte temperaturer eller temperatursvingninger ligger vi rett innenfor grenseverdiene som er satt. Ved å endre grenseverdiene vil vi få raskere innkobling av f.eks kjele nr.2 og jevnere temperatur. Ulempen er at vi dobler oljeforbruket og dermed dobler utgiftene, og det skjer da pga. at vi bare mangler litt ekstra temperatur på radiatorvannet. Kjelen som kjører klarer med andre ord å holde jevn temperatur men dessverre litt under normalen. Med begge kjelene i drift har vi stor overkapasitet og dobbel utgift, når vi egentlig bare hadde behov for en veldig liten økning i temperatur (f.eks 2 grader). Styret mener da at å doble utgiftene når behovet er lavt ikke er ønskelig. Disse spesielle temperaturforholdene skjer ikke ofte og da må vi heller akseptere at slikt skjer fremfor at utgiftene skyter i været.

Den tekniske løsningen
Vi har pr. idag to oljekjeler. Tidligere hadde vi en elektrokjele også, men den brant pga. overledning. De kjelene vi har i dag har en relativt høy alder, 25-35 år. De blir begge overhalt hver høst og er i relativt god stand. Ved normal eller høy temperatur ute vil bare en kjele kjøre og da gjerne på laveste trinn (totalt 2 trinn pr. kjele). Dette vil være nok til å varme opp varmtvannet, varme 4 tørkerom, samt å holde varme i radiatorene. Etter som temperaturen synker vil anlegget starte den andre kjelen. Alt dette skjer automatisk ut fra de innstillingene som er satt. Innstillingene kan være hvor varmt vannet skal være ut fra fyrrommet, hvor stor differanse det er mellom denne temperaturen og temperaturen på returvannet. De sier også noe om forsinkelse på oppstart av kjele nummer 2 i tillegg til flere andre ting. Anlegget tar også hensyn til utetemperatur og evt. nattsenking. Alle disse verdiene er satt slik for at vi skal få en effektiv og økonomisk drift.

Vår utfordring
Noen ganger vil det dessverre oppstå temperaturer (og temperatursvingninger) som gjør at kjele 2 ikke starter til tross for at det kan oppleves litt kaldt i leilighetene. Disse spesielle forholdene skjer ikke ofte, men oppleves gjerne som ubehagelige. Det er fullt mulig å ta høyde for disse forholdene, ulempen er den at kjele 2 vil starte mye oftere enn strengt tatt nødvendig i en normalsituasjon og da øke utgiftene til varme mye. Grunnen ligger i at kjelene er store og selv drift på laveste trinn forbruker mye olje. Vi kan ligge på et forbruk på 350 liter i døgnet og så plutselig forbruke 750 liter med to kjeler i drift. Det sier seg da selv at dette da vil være å velge mellom litt kjølig inne og billig drift, eller godt og varmt og dyr drift. Balansen her er ikke enkel. Med en elektrokjele som er fleksibel, som kan kjøre på 10/20/30...eller 100% ville denne som tillegg kunne jevnet ut disse problemtemperaturene.

Fremtiden
På bakgrunn av dette og det faktum at olje ikke er særlig miljøvennlig ønsker styret å gå over til bergvarme. Enkelt forklart er dette en varmepumpe som kjører på maks effektivitet da den til enhver tid henter 4 graders varme fra typisk 100 meters dybde. En luft til luft varmepumpe som finnes overalt i Norge henter en varme fra uteluften, som sjelden er på de gunstige 4 gradene. Er temperaturen over eller under 4 grader synker effektiviteten og økonomien i disse forringes. Det kan sies så enkelt at varmepumper er mest økonomisk lønnsomt for de som bor i et mildt kystklima. Oslo har ikke disse gunstige temperaturene og da er bergvarme det beste alternativet. Vi vil da kutte kostnadene til oppvarming, varmtvann og tørkerom dramatisk. Styret søker nå å få en totalgjennomgang av varmebehovet for så å få igangsatt et forprosjekt før en anbudsrunde. Målet er at dette skal være på plass før neste vinter.

Fjerning av sykler

I det siste har det vært flere feilparkerte sykler både i og rundt oppgangene 19 B og 19 C. Styret minner derfor om at sykler etter husordensreglene kun hører hjemme i sykkelbåsene eller i egen leilighet og egne boder.

Sykler som står i oppganger, fortau eller andre steder på borettslagets eiendom hvor det ikke er tillatt å sette fra seg sykler vil etter dette bli fjernet lørdag 3. mars.

Syklene vil bli regnet som hensatte gjenstander og vil således bli beslaglagt og senere kastet i forbindelse med våropprydning.

Opprydding på tavlene i vaskeriene

I tiden fremover så vil styret gradvis rydde opp på tavlene på vaskeriene. Hensikten er å fjerne låser som ikke lengre er i bruk slik at reserverte tidspunkter kan bli benyttet av andre. Låser blir gjerne etterlatt av folk som flytter eller folk som glemmer at de har reservert tid så tavlene må ryddes av og til.

Oppryddingen innebærer at lovlige låser blir satt til "parkering". Oppryddingen gjøres over flere uker for å skape mest mulig forutsigbarhet for de som bruker vaskeriene. Oppryddingen vil imidlertid måtte innebære litt reduserte muligheter for å reservere tid fremover.

Vi rydder tavlene bakover i tid slik at det blir mulig å reservere tid i ca tre uker fremover i stedet for en måned, inntil oppryddingen er ferdig.

Søn. 12/2	ryddes låser som står på:	4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 og 30, 31
Søn. 19/2	ryddes låser som står på:	12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
Søn. 26/2	ryddes låser som står på:	19, 20, 21, 22, 23, 24, 25
Søn. 4/3	ryddes låser som står på:	26, 27, 28, 29 og 1, 2, 3

Økning av felleskostnader

Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 5 % fra 1. mars 2012. Dette tilsvarer ca 160 kr for en gjennomsnittlig leilighet per måned. Bakgrunnen for økningen er blant annet økte utgifter spesielt til kommunale avgifter, bygningsforsikring, vaktmestertjenester og gartnertjenester.

Med salget av vaktmesterleiligheten tidligere i høst, så har borettslaget tatt et viktig grep for å kunne sikre normal drift. Låneordningen med kassakreditt har blitt avviklet i 2011 da styret mener at borettslaget bør finansiere normal drift via driftskontoen i stedet for å ty til lånefinansiering.

Salget av vaktmesterleiligheten har bidratt til å styrke disponible midler og er planlagt å dekke nye vedlikeholdsoppgaver i 2012. Styret syns det er viktig at vi ikke skaper et nytt etterslep på disponible midler, derfor øker vi felleskostnadene for å dekke utgiftsveksten.

De nye store vedlikeholdsoppgavene som står for tur i 2012 inkluderer blant annet bytte av fire vanntanker/beredere og overgang fra oljefyr til bergvarme. Dette vil i hovedsak bli finansiert av den solgte leiligheten.

Vaskeriregler

Styret har utformet nye regler for vaskeriene inkludert tørkerom. Vi har prøvd på å gjøre eksisterende regler enklere og klarere. De nye reglene er hengt opp på alle vaskeriene. Reglene finnes også på Boligguiden - vaskeri.

Privat utstyr og rengjøringsmidler skal ikke oppbevares på vaskeriene etter at vasketiden er over. Styret ber om at gammelt tøy og privat utstyr fjernes. Styret vil i nær fremtid rydde opp, fjerne og eventuelt kaste ting som står igjen.

Styret planlegger også en opprydning av vaskeritavlene og vil fjerne alle gamle reserveringer. Vi kommer tilbake til når og hvordan dette gjennomføres om ca 2 uker.

Etter disse tiltakene håper vi at det blir litt mer orden på vaskeriene og at det blir enklere å forholde seg til hvilke regler som gjelder.

Nytt vaktmesterfirma

1. desember 2011 byttet vi vaktmesterfirma til Vaktmester Andersen etter at misnøyen med det tidligere vaktmesterfirmaet hadde steget til nye høyder i løpet av høsten. Spesielt har det vært et problem med manglende lysutskiftninger, manglende feiing av gården og generelt for dårlig ettersyn av gården. Dette håper vi skal bli mye bedre i løpet av 2012. Vårt mål er at uteområdene skal se bra ut og at bygningen blir holdt i god stand, og Vaktmester Andersen blir en viktig parter i dette arbeidet.

Blant vaktmesterens viktigste oppgaver er utvendig renhold, feiing, spyling, avfallshåndtering, lysutskiftning på fellesområder, ulike kontroller av bygningen og tekniske anlegg  og ikke minst snørydding om vinteren. Vaktmesterfirmaet har ikke ansvar for tilsyn av leilighetene innvendig. Generelt sett er vaktmestertjenesten til for å ivareta bygningen og ikke for å løse problemer for beboerne, selv om vi ofte har fordeler av det vaktmesterne gjør for borettslaget. Beboere som ønsker hjelp til private ting kan gjøre egen avtale om dette direkte med vaktmesterfirmaet. For andre saker så kan man kontakte styret som vil vurdere om det er noe styret kan løse eller om vaktmesterfirmaet skal gjøre det.

I prosessen med å finne et nytt vaktmesterfirma så har styret gjennomført befaring og vurdert tilbud fra flere firmaer. Vår erfaring er at det finnes flere gode alternativer. Vi mener dette støtter opp under det valget borettslaget har gjort om å bruke innleid vaktmesterfirma i stedet for å ha en fast ansatt vaktmester. Vår erfaring er at det helt nødvendig å ha denne type fleksibilitet. Generalforsamling var enig i dette i mai 2011 når det ble besluttet å selge den tidligere vaktmesterboligen.

Endring på næringslokale

Vår leietager Brødrene Amundsen Rørleggerbedrift i Trondheimsveien 170 E har tatt over enda et utleielokale. Bakgrunnen for dette er at Brødr. Amundsen har opplevd god vekst de siste par årene og har behov for å utvide butikken. De tar over lokalet til den tidligere frisørsalongen i 170 E. Frisørsalongen sin leieavtale gikk ut 1.1.2012 og Brødrene Amundsen tok over lokalet kort tid etter på. Bademiljø jobber nå med å slå sammen lokalene de leier i 170 E. Frisørsalongen blir da et kontorlokale og dagens butikk kan utvides en del.

Avtalen mellom Brødrene Amundsen og borettslaget er med på å opprettholde et variert næringsliv i området, gir Brødrene Amundsen mulighet for å vokse videre og sikrer borettslaget god utleiedekning og stabile leieinntekter.