Oppussing og ombygging av leiligheten

Innholdsfortegnelse:

• Generelt om oppussing
• Varsling
• Ombygging av leilighet
• Rive eller endring av vegg
• Fjerning av radiator
• Avtrekksvifter på kjøkken og bad
• Originale tregulv
• Innvendige dører
• iSekk og andre "Big Bag"-sekker
• Fjerning av faste installasjoner

Generelt om oppussing

På denne siden har vi samlet litt informasjon om de vanligste tingene som andelseierne tar opp når det gjelder oppussing og ombygging av leiligheten.  Mye oppussing kan andelseier gjøre selv, som f.eks. maling av tak, vegger, bytte panel os. Men inngripende tiltak å rive en vegg eller flytte kjøkken krever godkjennelse fra styret etter en grundig søknad fra andelseieren. Andelseier er også ansvarlig for at alt arbeid er utført etter offentlige regler og at en kvalifisert håndverker blir brukt til særlig rørleggerarbeid og elektrisk arbeid. 

Varsling

På samme måte som at folk varsler om nabofester, bør du informere naboer og styret om større oppussing som du skal gjøre. Det meste av arbeid som involver hamring, banking, rørarbeid osv lager støy for naboer. Ved oppussing bør du derfor informere om dette ved oppslag i din oppgang og i de nærmeste nabooppgangene om når det vil være støy, hva som gjøres og hvilken leilighet det gjelder. Husk at varsel om støy unntar deg ikke fra å følge husordensreglene. Støyende arbeid skal ikke utføres mellom kl. 21.00 og 08.00 og heller ikke på søndager eller helligdager.

Hvis vannet må stenges, må berørte naboer og styret varsles med tidspunkt for utkobling, helst et par dager før utkoblingen.

Ombygging av leilighet

Det er ikke tillatt å gjøre grep som påvirker fasaden, bærende konstruksjoner eller som på annen måte endrer bygningsmassen uten godkjenning fra styret.

Ønsker du flytte kjøkken til stue kreves det at du legger frem en plan og søknad for styret. Søknaden skal inneholde: Tegninger av den nye løsningen. Bruk gjerne de tegningene som du også har brukt overfor din entreprenør / rørlegger. Oversikt over hvilke firma som skal gjøre hva, dokumentasjon på at de har offentlig godkjenning for å kunne gjøre jobben og en avklaring for hvert enkelt punkt som vi har tatt opp nedenfor angående ventilasjon, avløp, avløpspumpe, lekkasjestopper og el-kurs.

Ventilasjon: Flytting av kjøkken til stue innebærer flytting fra rommet med flest lufteventiler (3 stk på kjøkken), til rommet med dårligst ventilasjon. Stuene har som regel kun en liten luftespalte under stuevinduet. Kjøkken i stua vil kunne føre til mye dugg og fuktighet i leiligheten. Husk også at det er ikke tillatt med avtrekksvifter, så du vil trenge en god komfyrvifte med kullfilter. Du må sannsynligvis være påpasselig med å åpne vinduer og lufte godt ut etter matlagning.

Avløp: Vann- og avløpsrør må kobles riktig. I en tidligere sak hvor kjøkkenet ble flyttet ut til stue, hadde eieren valgt en løsning hvor avløpsvann fra det nye kjøkkenet kunne forurense dusjvannet til naboene. Dette førte til at styret måtte gripe inn. Hvis man ikke tar høyde for slike ting og får arbeidet utført forskriftmessig så kan det medføre krav fra borettslaget om tilbakeføring til opprinnelig standard.

Avløpspumpe: Noen leiligheter har avløpet på badet på motsatt side av stueveggen og får ikke lagt avløpet med direkte fall fra det nye kjøkkenet. Det kan innebære rør på tvers av badet ditt og ta opp mer plass samt at man trenger en avløpspumpe. Alle rørkasser etc. skal ha en inspeksjonsluke og avløpspumpen skal være plassert slik at man lett kommer til for vedlikehold. Avløpspumpen skal heller ikke lage støy for naboer.

Lekkasjestopper:  Bygningsforsikriften TEK10 krever at det installeres lekkasjestopper i rom uten sluk hvor det skal være vanninstallasjoner, f.eks. kjøkkenvask, oppvaskmaskin osv. En lekkasjestopper kommer med fuktfølere og skal automatisk kunne stenge vannet.

El-kurs: Ny el-kurs til kjøkkenet kan være nødvendig. Tenk over plasseringen av sikringsskapet. Noen elektrikere klarer å få plass til nye ledninger gjennom de eksisterende gjennomføringene. I andre tilfeller har elektriker klart å lage en god løsning med boring fra sikringsskapet og direkte inn til leiligheten. Andre ganger har de gått fra sikringsskapet, ut i oppgangen og inn i leiligheten igjen, dette må også godkjennes av styret og stiller krav til branntetting og tilbakesetting slik at det fortsatt kan se fint ut i oppgangen./

Punktene ovenfor er ikke en utømmelig liste og andelseier er fortsatt ansvarlig for å sette seg inn i de offentlige bygningskravene og sørge for at arbeidet blir fagmessig utført.

Det vil også kreves at arbeidet blir gjort forskriftsmessig og at dette blir dokumentert for styret etter gjennomføringen. F.eks. skal rørleggerarbeid kunne dokumenteres og for elektrikerarbeid kreves det samsvarserklæring.

 

Rive eller endring av vegg

Å rive eller fjerne deler av en vegg er et tiltak som krever søknad til styret. En andelseier som søker om dette må legge frem en utredning fra en uavhengig rådgivende byggingeniør, RIB.

RIB´en skal være uavhengig, det vil si at en andelseier kan ikke bruke seg selv eller nær familie som utreder. RIB´en må også dokumentere at denne rådgiveren har nødvendig ansvarsrett, offentlig godkjenning og har aktuelle forsikrings- eller garantiordninger til å kunne påta seg ansvaret ved å uttale seg om slik tiltak.

Styret vil ikke akseptere en løsning som innebærer en svekkelse av bygningskonstruksjonen, uten nødvendige tiltak som eventuelt kan kompensere for svekkelsen.

Fjerning av radiator

NB: Styret fraråder sterkt fjerning eller bytte av radiator nå, siden det står på borettslagets vedlikeholdsplan å skifte ut radiatorene i årene som kommer. Under balkongprosjektet ble det nye radiatorer der det kom ny balkong, og planen er å skifte ut øvrige radiatorer snart.

Andelseiere kan bruke en rørlegger til å fjerne en radiator. Styret må orienteres om fjerningen. Hvis radiator fjernes må rørene plugges forskriftmessig slik at sirkulasjonen for resten av gården ikke forstyrres.

Styret fraråder likevel sterkt at en radiator fjernes. Sentralvarmeanlegget er en av de store fordelene med å bo i et borettslag og sørger for billig oppvarming. Man betaler sin del av dette via felleskostnadene. Felleskostnadene vil ikke bli redusert for de som fjerner radiator. Å erstatte en radiator med elektrisk ovn betyr bare økte kostnader for deg.

Med en radiator mindre vil leiligheten bli kaldere. Fyringen til borettslaget forutsetter at alle radiatorer brukes. Med en fjernet radiator kan ikke styret følge opp tilbakemeldinger fra deg om at leiligheten føles kald.

Ofte ser at vi at det er ny eier som ikke har bodd her lenge som ønsker å fjerne en radiator. Dette er spesielt dumt når vedkommende ikke kjenner behovet for ekstra varme på de kaldeste dagene.

Tenk også over at bygningen vår er fra 1936/1937 med to lags teglstein. Bygningen er ikke isolert og teglsteinen gjør at leilighetene holder veldig godt på varmen om sommeren og slipper lett inn kulden om vinteren (kalles også "kuldebro"). I Boligguiden kan du lese mer om hvordan radiatorene henger sammen med ventilasjon og fuktighet.

Bytte av radiator
Andelseier kan bytte radiator, men vær klar over at dette vil endre ansvarsforholdene for skader som skyldes radiatoren. Sørg for at du kun bruker solide kvalitetsvarer, og ikke leveranser fra billigaktører. Borettslaget vil kun ta ansvaret for de originale radiatorene eller som har blitt installert i regi av borettslaget.

Avtrekksvifter på kjøkken og bad

Avtrekksvifter er strengt forbudt i borettslaget. Komfyrvifter bør istedet ha et godt kullfilter som kan fjerne stekeos.

Avtrekksviftene er forbudt fordi de vil redusere ventilasjonen i leiligheten samt presse fuktig luft inn til naboleilighetene. Problemet er beskrevet i detalj i Boligguiden om ventilasjon og fuktighet.

Originale tregulv

Noen leiligheter har valgt å ta vekk nyere gulvbelegg og heller slipe det originale tregulvet. Dette er noe styret vil sterkt fraråde basert på flere skadedyrsaker. Under det originale tregulvet er det brukt ullpapp som underlag, ullfiberne kan gi bra næring til pelsbiller og larvene deres. Sprekker i det originale tregulvet gir biller og larver tilgang til et mørkt sted hvor de kan være uforstyrret og få tak i mye næring. Larvene kan leve i flere år under gulvet.

Sliping og lakking av gulvet vil ikke forhindre problemet med pelsbiller. Sprekkene må tettes igjen på en sikker på måte. Tetting av sprekker i gulvet er ikke nødvendigvis så lett, det finnes flere måter å gjøre det på hvor tetningsmassen man bruker kan krympe sammen eller selv sprekke opp. Hvis du vurderer å tette igjen sprekker bør du i det minste få hjelp at et profesjonelt firma. IFI skriver mer om problemer med å tette sprekker i gulv her: http://www.ifi.no/fuge-sprekker-i-tregulv.

Et bedre alternativ for de med originale tregulv kan rett og slett være å legge ny parkett med et nytt parkettunderlag over det gamle gulvet. En skadedyrkontrollør borettslaget hadde på besøk anbefalte dette som et alternativ til å tette igjen sprekkene.

Husk også at du som andelseier er i henhold til borettslagets vedtekter ansvarlig for å holde leiligheten fri for skadedyr og unngå smitte til naboer.

Innvendige dører

Andelseierne kan bytte ut innvendige dører i leiligheten etter eget ønske. Merk at baderomsdøren må ha en luftespalte nederst, enten i døren eller under døren. Gamle dører kan kastes på gjenvinningstasjon eller når borettslaget arrangerer avfallsinnsamling, typisk i forbindelse med vår- og høstdugnad.

iSekk og andre "Big Bag"-sekker

iSekk og andre tilsvarende sekker skal ikke stå inntil bygningen og dermed heller ikke på de små gressplenene i Dynekilgata.

I husordensreglene er det åpnet for at avfallssekker kan plassere på parkeringsplassen foran rosehagen, der som parkeringskortet gjelder. Merk at dette gjelder ikke parkeringsplassen foran Søstrene Amundsen. Bruk av plassen foran rosehagen må godkjennes av styret. Du må selv sørge for å benytte anledningen når det ikke er noen biler parkert der lengre, til å holde av plassen.

Andelseier er selv ansvarlig for å følge de offentlige reglene som gjelder for bruk av avfallssekker

Borettslaget har opplevd å få miljøbot fra Bymiljøetaten pga iSekk på fortauet. Kommunen mener at borettslaget, som gårdeier i indre by, har et objektivt ansvar for å holde fortauet fri for søppel. Kommunen bøtelegger derfor borettslaget, særlig når fortauet har blitt sperret i flere dager av disse store sekkene. Borettslaget vil da sende en slik bot videre til den andelseieren som har det faktisk ansvaret, både for sekker de har satt ut selv og sekker som andelseieren sin entreprenør eller håndtverker har satt ut.

Mellom Trondheimsveien 170 og Trondheimsveien 172 er det et asfaltert område som kan være praktisk å sette en avfallssekk, men sørg for å ikke okkupere noen parkeringsplasser, ikke vær nær bygningene og unngå sperring av fortauet. Følg ellers kommunens regler.

Bymiljøetaten har reagert særlig på avfallssekker som har stått ute i over to dager. Skal man bruke en avfallsekk bør man fokusere på være effektiv og redusere tiden som sekken trenger å stå ute. Man kan samle opp avfallet inne i leiligheten og så bære ut avfallet når man har samlet opp en passende mengde. I tillegg vet vi at firmaer som iSekk kan hente sekker på kort varsel.

Sørg for at avfallshåndtering inngår i din avtale med entreprenøren og opplys om at det er veldig få muligheter for iSekk rundt borettslaget, slik at entreprenøren selv kan planlegge hvordan de ønsker å løse avfallshåndteringen

 

Fjerning av faste installasjoner

Vi har en egen side hvor vi har beskrevet nærmere ulike ting som kan fjernes fra leiligheten, f.eks. gamle antenneuttak, luftespalte under stuevindu, gamle dørklokker etc. Se siden "Fjerning av faste installasjoner".

 

(Oppdatert 19. juni 2023)